Első lakás vásárlása A–Z-ig: hitel, önerő, támogatások, rejtett költségek

Első lakást venni ma Magyarországon egyben életcél és stresszforrás. Az ingatlanárak magasak, a szabályok folyamatosan változnak, közben mindenki mást mond: „most kell venni”, „most tilos venni”, „inkább bérelj”.

A bizonytalanság helyett érdemes számokban, konkrét szabályokban és átlátható lépésekben gondolkodni. Ebben segítünk: végigmegyünk azon, hogyan néz ki egy reális első lakás-projekt 2025-ben – hitellel, önerővel, támogatásokkal és azokkal a költségekkel, amelyekről kevesebbet beszélnek.

Mit jelent valójában az, hogy „első lakás”?

A hétköznapi értelemben „első lakás” az, amikor most vásárolod meg az első saját otthonodat – ezt megteheted egyedül és párként is.

A támogatásoknál és kedvezményes hiteleknél azonban külön fogalom az „első közös otthon” és az „első lakástulajdon”:

• CSOK Plusz esetén az „első közös otthon” azt jelenti, hogy a házaspárnak korábban nem volt olyan lakása, amelyben mindkét igénylőnek tulajdoni hányada volt.
• Otthon Start programnál az a fő szempont, hogy ez legyen az első saját lakástulajdonod, legfeljebb meghatározott kivételekkel (pl. kis mértékű örökölt résztulajdon).

A gyakorlatban ez annyit jelent: hiába bérelsz évek óta, a támogatott konstrukciók szemében akkor „első lakásos” ügyfél vagy, ha eddig nem volt érdemi lakástulajdonod, és most szeretnél végre saját otthont.

Mennyi önerőre kell készülnöd – papíron és a valóságban?

A nagy kijózanító pont általában itt jön el: a bank nem finanszírozza a teljes vételárat.

• A jegybanki adósságfék-szabályok miatt a legtöbb esetben legfeljebb 80%-ig mehet a hitel, azaz minimum 20% önerőt várnak el.
• CSOK Plusz és Otthon Start esetén – a jogszabályi könnyítéseknek köszönhetően – akár 10% önerővel is elérhető a támogatott hitel, ha a banki kockázatvállalás ezt lehetővé teszi.

Ez azonban csak a „papíron szükséges” önerő. A valódi önerő akkor derül ki, ha hozzászámolod:

• az ügyvédi díjat,
• a közjegyzőt, értékbecslést, földhivatali díjakat,
• a felújítás és bútorozás költségét,
• és legalább 3–6 hónapnyi vésztartalékot, amit nem költesz lakásra.

Egy 60 milliós lakás esetén a 20% önerő 12 millió forint. Ha ehhez hozzácsapsz mondjuk 2–4 milliót felújításra, bútorra, plusz a járulékos költségekre, valójában 14–16 millió forint körüli saját forrásra van szükséged egy biztonságos tranzakcióhoz.

Mit néz a bank, amikor lakáshitelt kérsz?

1. Jövedelem és terhelhetőség

A banknak nem az a kérdés, hogy „akar-e neked hitelt adni”, hanem hogy hosszú távon bírni fogod-e a törlesztést. Ezért részletesen átnézik:

• a munkaviszonyodat (határozatlan vs. határozott, próbaidő, vállalkozói múlt),
• a jövedelem nagyságát és stabilitását,
• a meglévő hiteleidet, hitelkereteidet, hitelkártyáidat,
• a háztartás teljes terheltségét (ha ketten igényeltek).

A Magyar Nemzeti Bank szabálya alapján meghatározott a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM), ami plafont szab annak, hogy a nettó jövedelmed hány százaléka mehet hiteltörlesztésre. A bank akár ennél szigorúbb belső limitet is használhat, ezért fordul elő, hogy a kalkulációkhoz képest kevesebb hitelt engednek.

2. Ingatlan értéke – nem a hirdetés dönt

Hiába hirdetik a lakást 60 millióért, a bank a saját értékbecslője által megállapított forgalmi értékből indul ki. Ha a szakértő szerint reálisan csak 54 milliót ér, akkor:

• a hitel maximuma erre a 54 millióra számolódik,
• a különbözetet neked kell kipótolni plusz önerőből.

Ez az a pont, ahol sokan kénytelenek újraírni a költségvetést, vagy olcsóbb lakást keresni.

3. Futamidő és kamat – miért fontos a 3%?

Első lakásnál a legtöbben hosszú futamidőt (20–25 év) választanak, hogy a havi törlesztő beleférjen a fizetésbe. Ez önmagában nem probléma, ha tudatosan kezeled.

A kulcskérdés inkább az, hogy:

• piaci lakáshitelt választasz (változó kamatkörnyezettel), vagy
• államilag támogatott, fix 3%-os konstrukciót tudsz igénybe venni.

A CSOK Plusz egy legfeljebb 3%-os fix kamatozású, akár 50 millió forintig felvehető lakáshitel gyermekvállaló házaspároknak. A második és harmadik gyermek után tőkeelengedés is jár, gyermekenként akár 10-10 millió forinttal.

Az Otthon Start program pedig egy fix 3%-os kamatozású, maximum 50 millió forintos, legfeljebb 25 éves futamidejű, kifejezetten első lakástulajdon szerzését célzó lakáshitel, amelyhez elég lehet akár 10% önerő is. Jelentős különbség, hogy ezt házasság és gyermekvállalás nélkül, egyedülállóként is igényelheted.

Piaci hitelekhez képest ez a két konstrukció a mostani kamatkörnyezetben több tízezer forinttal alacsonyabb havi törlesztőt jelenthet ugyanarra a hitelösszegre.

Milyen támogatásokra számíthatsz első lakásnál?

CSOK Plusz – családalapítás mellé 3%-os hitel és tőkeelengedés

A CSOK Plusz lényege:

• házaspárok vehetik igénybe,
• legalább egy vállalt vagy meglévő gyermek kell,
• a hitelösszeg a gyerekszámtól függ:
  • 1 gyermek: max. 15 millió forint,
  • 2 gyermek: max. 30 millió forint,
  • 3 gyermek: max. 50 millió forint,
• a kamat legfeljebb 3%, 10–25 éves futamidővel.

A második és minden további újonnan született gyermek után a tőketartozásból 10–10 millió forintot elengedhetnek, így a futamidő végére akár érdemben csökkenhet a visszafizetendő összeg.

Otthon Start – 3%-os fix kamat azoknak is, akik nem CSOK-képesek

Az Otthon Start lakáshitel azok számára jelent nagy lehetőséget, akik:

• első saját lakásukat veszik,
• nem feltétlenül házasok, nem biztos, hogy vállalnak gyermeket,
• de szeretnének a magas piaci kamatok helyett fix, 3% körüli támogatott kamattal hitelt felvenni.

A főbb paraméterek:

• fix, legfeljebb 3%-os kamat,
• maximum 50 millió forintos hitelösszeg,
• legfeljebb 25 éves futamidő,
• alacsonyabb minimális önerő (akár 10%),
• a 2025. novemberi rendeletmódosítások után a jogosultsági feltételek több ponton enyhültek, például az elvárt önerő és az igénybe vehető adóstársak köre is rugalmasabb lett.

Babaváró hitel – extra segítség az önerőhöz

A Babaváró továbbra is szabad felhasználású, gyermekvállaláshoz kötött, kamattámogatott hitel, amelynek összegét sokan beforgatják önerőként lakásvásárlásba. Ha a bank elfogadja, ez gyakorlatilag:

• javítja az önerő arányát,
• kombinálható CSOK Plusszal vagy Otthon Starttal is.

Illetékmentesség – láthatatlan, de nagyon nagy tétel

CSOK Plusz esetén a program egyik fontos előnye, hogy az így vásárolt ingatlan után nem kell 4%-os vagyonszerzési illetéket fizetni. Egy 60 milliós lakásnál ez 2,4 millió forint megtakarítást jelent.

Otthon Startnál az illetékmentesség szabályai részben eltérhetnek, ezért mindig friss, banki vagy hivatalos forrásból érdemes tájékozódni a konkrét ügylet előtt.

A rejtett költségek, amik meg tudják borítani a költségvetést

Első lakásnál nagyon sokan kizárólag a vételár + hitel kombinációban gondolkodnak, majd meglepődnek, hogy elfogy a pénz, mire kulcsra kész az otthon.

A leggyakoribb, alábecsült tételek:

Ügyvédi díj

Az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie, hitel esetén a dokumentáció bonyolultabb. A díj jellemzően:

• a vételár 0,5–1%-a, vagy
• fix, 150–300 ezer forint közötti összeg.

Értékbecslés, közjegyző, földhivatal

Az értékbecslés díja több tízezer forint, a közjegyzői okirat a hitelszerződésnél akár százezres nagyságrend, a földhivatali eljárások is külön tételek – együtt könnyen elérik a félmilliós nagyságrendet.

Felújítás és bútor

Egy 50–60 m²-es lakásnál egy „nem luxus”, de kulturált szintű:

• festés,
• kisebb műszaki javítások,
• konyha- és fürdőszoba-ráncfelvarrás,
• alap bútorozás

nagyon könnyen 3–5 millió forintba kerül. Ha ezt nem számolod bele induláskor, szinte biztos, hogy túlnyújtózol a takarón.

Biztosítások

Lakásbiztosítás nélkül nem kapsz jelzáloghitelt. Emellett a bank élet- vagy hitelfedezeti biztosítást is javasolhat. Ezek együtt:

• havi 5–20 ezer forint plusz,
• ami 20–25 év alatt több százezer–milliós tétellé nő.

Lépésről lépésre: így érdemes felépíteni az első lakás projektet

1. Számolj, mielőtt beleszeretsz egy lakásba

Első lépésként ne a hirdetési oldalakra menj fel, hanem egy lakáshitel kalkulátor használatával nézd meg:

• mekkora hitelösszeg fér bele a jövedelmedbe,
• milyen törlesztőre számíthatsz 15, 20 vagy 25 éves futamidő mellett,
• mi történik, ha a CSOK Plusz vagy az Otthon Start 3%-os kamata helyett piaci hitelt kellene felvenned.

Ha a számok kijózanítóak, még mindig olcsóbb most módosítani a terveken, mint később eladósodva kapkodni.

2. Előminősítés – ne a banknál derüljön ki, hogy kevés

Érdemes előzetes hitelbírálatot kérni. Így:

• nagyjából látod, mekkora hitelre számíthatsz,
• tudni fogod, hogy jogosult lehetsz-e CSOK Pluszra vagy Otthon Startra,
• az eladó felé komolyabb vevőként tudsz megjelenni.

3. Lakáskeresés a valódi kereten belül

Ha a számítások szerint 60 milliós projekt fér bele, ne 65-70 milliós lakásokat nézegess, „majd csak megoldjuk” alapon. Számolj azzal is, hogy az értékbecslő lehet óvatosabb az árral.

4. Szerződéskötés: ne csak az árra figyelj

A foglaló (tipikusan a vételár 10%-a) mellett az adásvételi szerződésben érdemes rögzíteni:

• milyen feltételekkel léphetsz vissza, ha a bank elutasít,
• meddig kell beadni a hitelkérelmet,
• mik a folyósítás határidői.

Ezek a mondatok sok milliós vitahelyzetet tudnak megelőzni.

5. Hitel és támogatások igénylése profi háttérrel

CSOK Plusz, Otthon Start, Babaváró, piaci hitel – mindegyik más szabályrendszer, határidő és dokumentumcsomag. Érdemes olyan pénzügyi portált vagy tanácsadót választani, aki:

• nem egyetlen bank termékét „tolja”,
• hanem több bank lakáshitel-ajánlatát hasonlítja össze,
• és segít abban, hogy a támogatott 3%-os konstrukciókból hozd ki a maximumot.

6. Folyósítás, birtokbaadás, átírás

Ha minden feltétel teljesült, a bank folyósít, az eladó átadja a lakást, a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogodat és a jelzálogjogot. Itt már „csak” az a feladat, hogy:

• az órák állását jegyzőkönyvben rögzítsétek,
• elindítsd az átírásokat (víz, gáz, villany, távhő, közös költség),
• és elkezdődhessen a felújítás-bútorozás.

Miért érdemes független pénzügyi portálon keresztül kalkulálni?

Első lakásnál nem pár ezer forint különbségről beszélünk. Ha rosszul választasz hitelt, konstrukciót vagy futamidőt, az:

• havonta akár 20–40 ezer forinttal magasabb törlesztőt,
• teljes futamidőre vetítve pedig milliós többletet is jelenthet.

Egy független pénzügyi portál:

• lakáshitel kalkulátor segítségével megmutatja, mennyi hitelt kaphatsz,
• külön ki tudja számolni a CSOK Plusz és az Otthon Start 3%-os hiteleinek hatását,
• segít abban, hogyan kombináld a támogatott hiteleket a piaci megoldásokkal,
• és előre jelzi, ha valamilyen feltétel miatt egy-egy banknál biztosan elbuknál.

Az első lakásvásárlás életed egyik legnagyobb pénzügyi döntése. Nem kell fejből tudnod a jogszabályokat és a banki apróbetűs részt, de érdemes a számokkal tisztában lenni, mielőtt aláírod az adásvételit. Ebben egy jól felépített, naprakész pénzügyi portál és egy okosan használt lakáshitel kalkulátor adhat olyan biztonságot, amire egy ekkora döntésnél valóban szükség van.

További friss híreket talál az IoTmagazin főoldalán! Csatlakozzon hozzánk a Facebookon is!