Gazdaság

Várható-e még valaha árcsökkenés a lakáspiacon?

Egyre többször hallani, hogy a lakásárak csökkenése megindult, és a közeljövőben akár egy komolyabb recesszió is bekövetkezhet az ingatlanpiacon.

Bár a kijelentések igazságtartalmát, és a jövőre vetített jóslatok helytállóságát nehéz megítélni, mégis van több olyan tényező, amely által valamennyire már most ráláthatunk a lakáspiaci folyamatok alakulására. Mind a befektetőket, mind a tulajdonosokat és az első lakásukra vágyókat érdekli ugyanis, hogy mire számíthatnak a jövőben.

2020, a visszaesés éve

2019-ig az ingatlanpiac felszállóágban volt: növekedését többnyire az inflációnál jóval magasabb árszint emelkedés jellemezte. A kedvező gazdasági környezet, a piacba vetett bizalom és a családtámogatási rendszerek által pumpált pénzek repítették a vásárlási kedvet, és ezzel együtt az árakat is. A 2020-as esztendőt azonban bátran nevezhetjük a visszaesés évének, ugyanis a mennyiségi visszaesés mellett bizonyos szegmensekben a használt lakások négyzetméter ára is csökkenésnek indult. Felmerül tehát két kérdés:

Milyen tényezők okozták a visszaesést.
Meddig tarthat a recesszió és milyen mértékű visszaesés várható.

MÁK Plusz

Az első kérdésre a választ nem nehéz megtalálni. Két olyan fő tényező van, amely alapvetően befolyásolta az ingatlanpiaci mozgásokat. Ezek közül elsőként a “Szuper állampapír” 2019-es bevezetése volt, amely kiemelkedően magas, éves szinten 4,95 %-os hozamot biztosít a befektetőknek. Ettől kezdve sok befektető jobbnak látta megtakarítását értékpapírba fektetni, mintsem ingatlanba. A MÁP Plusz jegyzésével ugyanis 5 év alatt 27,35 % atombiztos hozamra lehet szert tenni, és ezt egy befektetési ingatlan az üzemeltetési és felújítási költségekkel terhelve nehezen képes teljesíteni. A magyar állampapír a statisztikák szerint is visszavetette a befektetési célú ingatlan vásárlások számát, ami elsősorban a fővárosi és néhány nagyobb település kiemelt részein érződött.

Veszélyhelyzet, eltörölt adókedvezmény

A befektetési célú ingatlanvásárlási pozíciókat tovább gyengítette az új építésű ingatlanok építését segítő 5 %-os áfakulcs kivezetése, amely egy nettó 40 millió forint értékű ingatlan esetén 8,8 millió forint plusz kiadást jelent. Ez szintén nem elhanyagolható tényező, mivel a hatalmas különbözet nehezen érvényesíthető bérbeadáskor. Az esetleges hitelfelvétel esetén ugyanis a havi törlesztés akár 40-60 ezer forinttal is több lehet a megemelt adókulcs esetén, és ezt a bérlők nem kívánják megfizetni.

Szintén kedvezőtlen hatást gyakorolt az ország bezárása. Ez gyakorlatilag felszámolta az egyébként jól jövedelmező AirBnb szállásokat. Ezek az ingatlanok így beléptek a hosszú távú bérbeadási piacra, letörve az albérlet árakat, illetve megjelentek eladásra szánva, ezzel növelve a kínálatot. Mindkét esetben árcsökkenés várható.

Befektetők: a piac motorjai

Amikor az ingatlanok bérbeadása tartósan nem lesz jövedelmező, a befektetők elkezdenek megszabadulni tőlük. Itt indul el a árcsökkenés folyamata, és szép lassan minden szegmenst érinteni fog: elindul a drága belvárosi ingatlanok árának csökkenésével, ami átterjed a külső, lakótelepi ingatlanokra, majd az agglomerációra, és így a végén a vidéki lakásokra is. A folyamat az új építésű ingatlanok árára is hatással lesz, hisz ha valaki kevesebbért tudja eladni városi lakását, értelemszerűen kisebb összeget tud majd fordítani építkezésre.

A folyamatot csak erősíti az a vevői magatartás, amely az árcsökkenést látva némi kivárással egyre jobb alkupozícióba kerül. Az eladó pedig más lehetősége nem lévén, vagy eláll az értékesítéstől, vagy a nagyobb veszteség elkerülése végett inkább enged az árból.

2021: merre tovább?

A 2020-as év rendkívüli hatásokkal bírt az ingatlanpiacon, amelyek jó része 2021-ben már nem, vagy csak kis mértékben lesz aktuális. Az újra bevezetett 5 %-os áfakulcs új építés esetén, a rozsdaövezeti ingatlanfejlesztés támogatása akár 0 %-os áfával, illetve a várhatóan októbertől bevezetendő, új építésű ingatlanokra igénybe vehető 2,5 %-os fix kamatozású támogatott hitel jótékony hatással lesz az ingatlanpiacra. Emellett jövedelmi helyzetekben sem realizálható olyan mértékű visszaesés, eladósodás, mint amellyel 10 éve találkoztunk.

Egy másik fontos kérdés, hogy a megnövekedett keresletet meddig lehet fenntartani különböző pénzügyi beavatkozásokkal. Jelenleg ugyanis a kedvező ÁFA, a vissza nem térítendő támogatások és kedvezményes hitelek még elérhetővé teszik a magasabb árkategóriájú ingatlanok vásárlását. Ezek kivezetése, illetve a moratórium megszűnése esetén viszont valóban komoly visszaesés várható.

Ez rossz hír lehet a jelenlegi tulajdonosoknak, viszont kedvező azok számára, akik első lakásra gyűjtenek. Mivel az illetékeken keresztül az állam is profitál a magas árakból, így nem csak családpolitikai, de gazdasági szempontból is érdemes fenntartani a támogatási rendszereket. Amennyiben ez megtörténik, úgy kevésbé várható árcsökkenés a piacon.

A jelenlegi számokban az köszön vissza, hogy a főváros belső részein már nincs érdemi árnövekedés, sőt több helyen már minimális csökkenés is tapasztalható. A lakótelepi lakások ára még valamilyen szinten növekedni tudnak, de az emelkedés már nem olyan dinamikus mint korábban. Legjobban a vidéki ingatlanok ára emelkedik, azonban ahogy ezek is közelítenek a nagyvárosi négyzetméter árakhoz, úgy itt is megtorpanás lesz várható.

A recept tehát nem egyszerű: a növekedési ütem több helyen megállt. Amennyiben a várható intézkedések nem érik el a kívánt hatást, úgy az árak valószínűleg átlagosan csökkenni fognak, ennek ütemét azonban jelenleg lehetetlen megjósolni.

Related Topics:árcsökkenés előrejelzés gazdaság lakás lakáspiac visszaesés

Up Next

A Facebook új programja virtuális térbe teszi a meetingeket

Don't Miss

Hatalmas változásokat hozhat az 5G

Gazdaság

Szigorúbb szankciók, csökkenő adminisztráció – módosultak az EPR háttérszabályai

A 2024 végén a Magyar Közlönyben kihirdetett jogszabálymódosítások jelentősen átalakították az érvényben lévő kiterjesztett gyártói felelősségre (EPR) és termékdíjra vonatkozó előírásokat.

A változás sokrétű, hiszen a mellett, hogy csökkenti a társaságok adminisztratív terheit, egyértelműsítette az EPR-rendszerhez kapcsolódó szankciók rendszerét, újraszabályozta a termékdíj és az EPR kapcsolatát is.

Magyarországon 2023. július 1-vel lépett életbe a kiterjesztett gyártói felelősség rendszere, az EPR. A hazai hulladékgazdálkodási rendszer új szabályozása a kezdetek óta kettős adminisztratív terhet rótt az érintettekre, mivel a termékdíj kötelezettségnek és az ahhoz kapcsolódó negyedéves bevallásoknak az EPR rendszer bevezetése után is eleget kellett tenniük a társaságoknak. Egy 2024 decemberében kihirdetett törvénymódosítás ezt a kettősséget szüntette meg 2025. január elsejével, úgy, hogy a termékdíj alól kikerültek azok a termékek, melyek az EPR alá is tartoznak.

„Az év végi változások talán legfontosabb hozadéka, hogy a jogalkotó a hulladékgazdálkodási bírságról szóló kormányrendelet módosításával bevezette az EPR-díj fizetéséhez kapcsolódó szankciórendszert. Ennek jelentőségét az adja, hogy bár az EPR-díjra az adókhoz hasonló szabályok vonatkoznak, az nem adónak, hanem szolgáltatási díjnak minősül, így az adóeljárások során megszokott szankciók nem voltak erre vonatkoztathatóak”

– tette hozzá Gábor Zoltán, a Deloitte adóosztályának partnere.

A módosított kormányrendelet értelmében, ha a gyártó az általa forgalomba hozott körforgásos termék mennyiségéről nem vagy tévesen szolgáltat adatot, akkor a bírság mértéke az EPR-díj hiány fele. Amennyiben a hiányt nem lehet anyagtípusra (például biológiailag lebomló műanyag vagy papír) vonatkozóan tételesen megállapítani, akkor az érintett csomagolásokra vonatkozó legmagasabb díjtétellel kell számolni.

„Az EPR-rendszer további változásait okozta és egyben számos könnyítést is hozott magával az EPR-rendelet szintén decemberben történt módosítása. Például a gyártók számára kedvező változás, hogy az egyes tárgynegyedévekre vonatkozó adatszolgáltatás módosítására egy hónappal hosszabb idő áll rendelkezésükre”

– tette hozzá Kovács István, a Deloitte adóosztályának menedzsere.

További friss híreket talál az IoTmagazin főoldalán! Csatlakozzon hozzánk a Facebookon is!

Gazdaság

Cafeteria bevezetés: tavasszal sem késő, sőt!

Sokan azt gondolják, hogy cafeteria rendszert csak az év elejével érdemes bevezetni, és ha lecsúsztak januárról, jobb inkább a következő évig várni. Ez azonban tévedés. A tavaszi bevezetés akár számos előnnyel is járhat mind a munkáltatók, mind a munkavállalók részére.

Későbbi bevezetés, átgondoltabb döntések

Az évkezdés sok cég számára kaotikus időszak: zárul a pénzügyi év, indul az új költségvetés, ráadásul minden feszített tempóban. Ilyenkor a cafeteria rendszer bevezetése könnyen elkapkodott, meggondolatlan döntéssé válhat – amit később nemcsak a munkáltató, de a munkavállalók is megéreznek. És sokszor éltük meg azt is, hogy a friss cafeteria szabályozások alkalmazása még nem teljesen átlátható rögtön január elején.

Tavasszal azonban már nyugodtabbak a körülmények. A céges élet ritmusa megtalálja a normál kerékvágást, és elegendő idő áll rendelkezésre ahhoz, hogy alaposan átgondolt, jól felépített döntések szülessenek.

Ráadásul az év elején életbe lépő új adózási és jogszabályi változások, amelyek januárban még sok fejtörést okoznak, tavaszra már teljesen letisztulnak. Így egy később bevezetett juttatási rendszer átláthatóbb és könnyebben igazítható a cég igényeihez.

Évközi bevezetés esetén is a teljes keretösszeg jár

Tévhit, hogy a nem év elején bevezetett cafeteria rendszer kevesebbet ér vagy bonyolultabb lesz. A későbbi bevezetés valójában nem csökkenti a munkavállalóknak járó éves keretösszeget, hiszen a cafeteria visszamenőlegesen is adható. Ez azt jelenti, hogyha például a keretösszeg a teljes évre 400.000 forint, egy márciusban induló cafeteria esetén is mind a 400.000 forint jár a munkavállalónak – feltéve, hogy január 1-jén már a cégnél dolgozott. Időarányosításra csak azoknál a dolgozóknál van szükség, akik később csatlakoztak a vállalathoz.

Dolgozói igényfelmérés a sikeres bevezetésért

A béren kívüli juttatások esetében viszont nemcsak az időzítés fontos, hanem az is, hogy a cafeteria rendszer a vállalkozás céljaival összhangban legyen. Még a bevezetés előtt érdemes lehet felmérni, hogy milyen lehetőségekre lenne igény a munkavállalók részéről. Egy jól összeállított, a munkavállalók igényeire szabott juttatási rendszer nemcsak a dolgozói elégedettséget növeli, de hosszabb távon az elköteleződésüket is erősítheti a vállalat iránt.

A cafeteria bevezetése természetesen a munkáltatóknak is megéri: a kedvező adózású elemekkel az egyszerű béremelésnél költséghatékonyabban növelhető a dolgozók fizetése.

Az elérhető juttatási lehetőségek között könnyű elveszni, de egy jól összeállított cafeteria kézikönyv segíthet. Ez az egyszerű útmutató átláthatóvá teszi az egyes elemek működését és előnyeit, így a döntés gyorsabb és megalapozottabb lesz. Tehát ha úgy érzi cégvezetőként, hogy eljött az idő a béren kívüli juttatások bevezetésére, ne várjon az év végéig: lépjen amint megszületett az elhatározás!

További friss híreket talál az IoTmagazin főoldalán! Csatlakozzon hozzánk a Facebookon is!

Gazdaság

Záporoznak a banki díjemelések a vállalkozók felé

Már 9 bank is bejelentette az inflációs díjemelését a vállalkozók felé.

A banki díjak a tavalyi infláció mértékével, azaz kevesebb, mint 4 százalékkal emelkednek. A vállalkozók számára a folyamatos, egyre emelkedő díjak ellen ma már van megoldás – írja a BiztosDöntés.hu.

Fél éven belül ez már a második, általános díjemelés a vállalkozói számlákon

2024 őszén már végigsöpört a vállalkozói (pénzforgalmi) számlákon a pénzügyi tranzakciós illeték másfélszeresére emelkedésének hatása, ami bankoktól függően tavaly augusztus és október között emelte meg az átutalások és a készpénzfelvételek díjait.

Most a banki díjak a tavalyi infláció mértékével, azaz 3,7 százalékkal emelkednek meg. Erre a díjemelésre a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény teremt lehetőséget.

Azok a bankok, amelyek nem használják ki teljes mértékben az egyik év inflációs díjemelési lehetőségét, a későbbiekben még érvényesíthetik azt, mondja Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Már 9 bank jelentett be inflációs díjemelést

Eddig az alábbi bankok jelentettek be díjemelést a vállalkozásoknak kínált pénzforgalmi számlákon:

CIB Bank: 2025. április 1.
KDB Bank: 2025. április 1.
K&H Bank: 2025. április 7.
MBH Bank: 2025. április 12.
Oberbank: 2025. április 1.
OTP Bank: 2025. február 15.
Polgári Bank: 2025. április 1.
Raiffeisen Bank: 2025. április 1.
UniCredit Bank: 2025. március 1-től

Részben jelentett be díjemelést a Gránit Bank is 2025. április 15-től, de eddig még csak két pénzforgalmi díjcsomagjára.

Nem jelentett még be inflációs díjemelést a pénzforgalmi bankszámlákra az Erste, a MagNet Bank, és részben a Gránit Bank. Nagy eséllyel ezek a bankok is érvényesíteni fogják a lehetőségként előttük álló inflációs díjemeléseket.

A vállalkozók kedvezőbb díjért is bankolhatnak

Az inflációs díjemelést egyik banknál sem lehet kikerülni. Viszont minden vállalkozó számára rendelkezésre áll egy új és kedvező díjú számlavezetési lehetőség, mely e-pénz alapon kínál pénzforgalmi számlát a hazai vállalkozások számára. Egykoron a Revolut is ezzel indult el hódító útjára.

Az e-pénz egy törvényes pénzfajta az Európai Unióban a készpénz és a hagyományos bankszámlapénz mellett, segítségével teljes értékű pénzforgalmi számlavezetés érhető el, mondja Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Tavaly robbant be a köztudatba a BinX Zrt., mely magát az első neobankként azonosítja. A friss pénzügyi szolgáltató a hazai bankokéval megegyező pénzforgalmi számla szolgáltatást kínál, méghozzá jóval kedvezőbb díjazással.

Jelenleg feltétel nélkül, díjmentes számlavezetés mellett tranzakciónként fix 199 forintért bármennyi belföldi átutalást küldhetnek a vállalkozások a hazai bankok felé. A bevezető árazás megszűnésével, 2025. március 1-től az átutalás díja fix 399 forintra emelkedik és megjelenik két új díjcsomag is.

Az egyikben 2 990 forintos havidíj mellett fix 299 forintra csökken egy-egy átutalás díja. A másikban pedig 9 990 forintos havidíj mellett fix 199 forintra. A vállalkozások ezáltal a nekik megfelelő díjcsomagot választhatják.

Ha két vállalkozás a BinX-nél bankol, akkor közöttük az átutalás teljesen díjmentes.

A BinX ugyanakkor jelenleg még nem vezet devizaszámlát és nem végez devizakonverziót, így exportra termelő vagy importáló vállalkozásokat nem tud kiszolgálni. Szintén nem alkalmas most megalapítandó cégek első bankszámlájának, mivel a szelfis számlanyitási folyamat nem megfelelő a cég bejegyzéséhez. Bankpénztár híján a BinX-nél nem lehetséges készpénzt befizetni sem, készpénzfelvétel pedig csak ATM-ekből megoldható.

A BinX-et ugyanakkor egyéni vállalkozók is választhatják, akár a vállalkozás alapításakor is.

További friss híreket talál az IoTmagazin főoldalán! Csatlakozzon hozzánk a Facebookon is!